*策成就房地产行业向资本密集型回归
近两个月，房地产业界讨论焦点集中在“831大限”。尽管大限时间已过，但其影响并没有过去，甚至可以说，对于房地产的影响将在今后几年中逐步显现。 我们先看看什么是“831”*策：2004年3月31日，国土资源部与监察部联合下发71号文件，《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求各地要严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。对于2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，也不得弄虚作假， 变相搭车。要加快工作进度，在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。 8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。商业、旅游、娱乐和商品住宅等所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。以前盛行的以协议出让经营性土地的做法寿终正寝， 这就是业内所称的“831大限”。北京市在《处理经营性用地历史遗留问题*策界定标准》中进一步明确规定：在签订国有土地使用权出让合同时，须交纳总地价款20％的定金；而且，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》有关规定，在签订国有土地使用权出让合同后60日内，交清全部地价款；对闲置或未按期履行出让合同开发建设的、未按期交纳地价款的，按出让合同的约定解除出让合同，收回国有土地使用权。 这个文件引人注目之点在于，一是此前对在签订国有土地使用权出让合同时，须交纳地价款的首付款没有明确规定，而《标准》明确首规定付款在20％；二是交清全部地价款的日期被大大缩短，以前规定是半年，《标准》将其限定在60日内；三是如果在两年内不开发，*府可把该土地收回。这样的规定将迫使众多开发企业重新思考自己的战略部署。为什么呢？这是因为，拉关系、批条子等不正常竞争手段将退出历史舞台，所谓“关系经济”已成为过去时，只有“关系”，没有“经济（实力）”的企业不得不进行战略转移。 众所周知，过去房地产商赚钱靠两个方面：一是靠廉价获得土地，二是靠土地抵押贷款和预售房屋，这样，房地产商可以花很少的钱办很大的事。在行*划拨和可以协议出让的时代，划拨协议出让得来的土地自然比竞拍出让来得容易和便宜，再加上地价款交清没有时限，房地产商只需部分定金就将土地归于自己名下。然后，一方面向银行贷款，一方面让施工企业垫资施工，再一方面卖楼花，于是开发商只需以少量的资金作为启动，即可通过滚动开发来完成项目的开发建设。这样就出现两个问题，一个是只要能拿到地，就能赚钱，有关系的企业就可以“倒地”为生。如过去，北京实行批地*策，那些有背景的房地产企业或“拿地关系”硬的房地产企业，以倒卖地皮可以过非常好的日子，所以这些房地产企业的能力主要用在提高公关水平上，自身没有下工夫锻炼，资金实力没有迅速增长、开发能力没有迅速提高，以致看似强大，实际“虚胖”，而且批地过程中，由于信息不对称，存在的许多黑幕操作和猫腻就更不可言传了。另一个是如果房地产开发商运作不到位，中间的链条断了，即便出现房子卖不出去等各种情况，他们都可以轻松逃脱，将烂摊子留给银行，或坑了业主，或坑了施工企业。在这种情况下，*府采用房地产企业资质管理的办法管理房地产市场，也可以说是无可奈何之举。 “831”后，情况就大不一样了，经营性土地出让只有一种模式，即公开竞价出让。于是，房地产开发商不再可能将圈占大片土地作为盈利的手段，只有靠实力竞争一条路，所有竞争者将面临同样的机会。所以，对于一些靠投机、裙带等关系炒作土地的人士，自然是大限来临。同时，限期交付土地出让金的规定，使实力不强，资金短缺的开发企业几乎没有了获得土地及开工建设的可能性，不得不另奔它途。据报道，北京很多持有协议出让土地的开发企业， 在“831大限”前，顿感集中缴纳土地出让金，支付土地征地、拆迁资金的压力，上海的不少开发企业就正在为找钱、卖地而着急。 多少年来，我们一直在为整顿房地产市场而殚精竭虑，不断审批企业资质，不断进行企业业绩年检，不断开展突击性检查，尽管成效显著，但与投入的大量人力物力、所获成效相比， 还是不成比例。我们看到，一个“831*策”，以资金的限制，使得没有资本的房地产企业黯然神伤，挥泪而去，留下的只有实力足以支持花大价钱买地的房地产企业，从而使房地产行业回归到资本密集型的正路。对于有资格属于资本密集型行业的房地产企业来说，其资本实力不至让其再有靠坑害施工企业和购房业主求得生存之虞，那么，靠企业资质管理来保证房地产企业实力的做法也就可以结束了。按理说，*府为企业确定资格等级，是以*府的信誉为企业能力担保，企业发生问题，*府也难脱连带。但即便如此，企业对于*府的这种担保，恐怕也不心存什么感激之情。所以，当我们有了更有效的经济管理手段之后，*府改变这种直接介入式的管理方式也应该是顺理成章之事了。 房地产行业回归资本密集型行业，那么，房地产企业需要什么素质呢？我们建议如下： 一是房地产企业应有强大的资金筹措能力和高超的资本运作能力。房地产行业是个投资型行业，那么，最基本的条件就是资本雄厚，有投资的实力和能力。但是再强大的企业也不可能都靠自有资金经营，有效的资金筹措和巧妙的运用就成为保证房地产企业实力的基本条件。 二是房地产企业应有准确的市场策划和判断能力。具有这个能力，就能把握市场需求，准确选定项目模式、项目位置、项目规模、项目宣传方式，那么，项目的成功就指日可待了。 三是房地产企业应有高水平的审美情趣。房地产项目的设计是要靠专业设计人事完成的，从多种方案中选准设计方案，需要房地产企业对园林景观、建筑美学等有较高的审美情趣才能作出准确选择。 四是房地产企业应有高效的营销能力。能够有一支熟练掌握不同时间、不同地点采用不同的宣传策略和销售手段的营销队伍，在最短的时间内成功地售出自己的产品。 实际上，房地产企业的资本实力是核心，其他能力有可以通过聘用专业人员来实现。除此而外，要求房地产企业年完成开发量、房地产经营经验与年限、技术人员数量等恐怕都是多余的，那些终归是企业行为或企业管理方法，有则更好，没有也不影响房地产企业的开发能力，在市场经济条件下，很多问题都是可以在市场要素的流动中解决的。