*策微调 楼市穿越寒冬到暖春
2011年，在被称史上最为严厉的楼市*策调控下，房价涨幅明显被遏制。转眼2012年，楼市调控*策并没有放松，但各地*府对楼市微调的小动作一直不断。随着楼市“红五月”成交回升的良好开局，大多人都感觉到：楼市似乎在回暖。 *策一紧一松 今年1、2月份，楼市调控丝毫没有松动的迹象，楼市*策依然从紧，中央态度非常坚决。各部门的房地产调控*策频频出台，*策内容基本上多围绕土地、普通商品房供给、保障房建设、金融等*策方面做出了更为细化的规定。但地方对刚需的*策调整则获得了中央的认可，为接下来*策的“微调”埋下了伏笔。 3月14日，温总理在两会上表示，“我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。”温总理的回答，为2012年楼市宏观调控*策奠定了一个基调。然而2012年调控*策的“不放松”已经不再是以往的“一刀切”。事实上，早在2011年，佛山第一个松绑限购开始，一旦房地产市场出现问题，地方*府马上就开始了不断地微调试探。 从2月开始，连云港、大连、深圳、济南、武汉等30多个城市先后微调楼市*策鼓励合理需求，多数为公积金*策松绑，还有如厦门、天津、上海等地调整普通住宅标准，扬州等地出台减税或补贴*策，上调限价、户籍放松等多方面。直到5月23日，温家宝总理明确提出“稳定和严格执行房地产市场调控*策”后，这场持续一年多的中央与地方*府之间房地产*策的角力才有所放缓，其中上海、芜湖、成都、佛山的*策触及限价、限购等根本性调控措施的*策被叫停。究其原因，被叫停的*策微调均直接涉及限购令的存废，而限购令正是本轮楼市新*的核心。其他城市并没有直接冲撞限购令，而是着眼于改善提高首次置业者的购房支付能力，从而间接提升楼市活跃度。 除调控*策的微调放松，货币*策上，信贷环境逐渐缓和利好市场，支持自住需求回升。2012年，央行在2月和5月两次下调存准率0.5个百分点，在6月和7月两次降息，并将金融机构贷款利率浮动区间的下限先后调整为基准利率的0.8倍和0.7倍，但同时要求金融机构继续严格执行差别化的各项住房信贷*策，继续抑制投机投资性购房。除了对首套房的信贷支持外，对于二套房首付比例的条件仍未放松，而三套以上房屋的贷款仍旧严格限制、停贷，严格执行差异化*策。此外，房地产新增贷款稳步提升，三季度房地产贷款占总贷款余额比重已有所提高。数据显示，2012年二、三季度，伴随市场回暖，同时在降准、降息的信贷环境支持下，房地产新增贷款持续增长，二季度环比增长33%至3226亿元，三季度增长29%至4168亿元，同比增幅达107%，而余额占人民币总贷款余额的比值也上升0.2个百分点至19.7%。随着货币*策微调，流向房地产业的贷款稳步增长，支撑2012年房地产市场形势持续向好。 楼市量价齐增 春江水暖鸭先知，静观*策微调，通过前一阶段对市场的理性分析，从3月开始，各大房企敏锐嗅到楼市新机会，推案节奏明显加快，推货量大幅上升。同时，开发商开始采取“以价换量”促销策略，打折促销明显增多，一定程度上减少了购房需求者的观望情绪，市场开始回暖，成交量也逐渐攀升。2012年上半年，楼市在第一季度表现低迷之后，3月开始刚需爆发性释放，部分犹豫不决的改善型需求也开始入市。从5月份开始，包括很多一二线城市在内的刚需都开始释放，推动了楼市的整体回暖。 2012年房地产市场走出一波企稳回升的走势，年末更是由之前的量涨价跌向量价齐涨转变。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，百城住宅均价自2011年9月开始连续9个月下跌，今年6月首次止跌后连续上涨。具体来看，百城价格涨幅自8月达到0.33%后连续缩小至9月、10月的0.17%，11月价格涨幅再次扩大为0.26%。11月百城住宅均价为8791元/平方米，回升至年初水平，比1月微跌0.02%，比去年同期下跌0.46%，同比跌幅持续缩小，与2010年以来的阶段性高点相比跌幅缩小为1%。数据表明：主要城市均价连续6个月上涨，已上涨至与1月持平，同比跌幅不断收窄。 除价格上涨外，楼市成交量也持续回升。数据显示，月主要城市成交量为近三年同期最高，11月单月成交量创2010年调控以来高点。2012年，随着货币环境稳中趋松，置业者观望情绪渐趋缓解，积压的刚需与部分压抑已久的改善性需求积极入市。在此支撑下，今年月，全国50个代表城市月均共成交住宅2272万平方米，比2011年和2010年同期分别高出24.6%和10.7%，处于近三年同期最高水平。具体来看，代表城市成交量在传统淡季月持续低迷后3月起逐渐回升，并于7月达到今年小高峰，成交2810万平方米，接近2010年末的高点，月受房价上涨观望情绪再次转浓影响，成交量小幅回落，但10月起再度回升，11月成交3025万平方米，环比增长14.4%，同比大幅增长85.1%，比2010年12月的历史高点高出3.3%，创2010年调控以来单月新高。 一线城市走势更为敏感、波动较大，回暖时间领先于二、三线城市。一线城市由于对*策和市场较为敏感，月均成交量在6月率先达到近两年来高点，之后持续下行，10月起再度回升，11月成交86万平方米，再创2011年以来新高。二、三线城市回暖时间明显滞后于一线城市。 对于2012年的楼市，业内人士认为，“一紧一松”的调控*策稳定了楼市，既鼓励了刚需购房，又打击了投资客群。年末，在十八大中心招待会上，住房和城乡建设部部长姜伟新表示，房地产市场*策现在还没想放松。一句简短的回答，意味着“去投资化”的楼市调控*策应该还会继续执行，限购、限贷尚不会出现松动，楼市调控*策底线不可能触动。
